“沪九条(tiao)”落地后，但迟迟未(wei)见有实质性的(de)案(an)例落地。

2024年5月上海曾(ceng)开展(zhan)过的(de)住(zhu)房“以旧(jiu)换新”活动，主要是针对(dui)计划出售二手(shou)住(zhu)房并购买新房的(de)群体（购房先支付定金锁定意向房源(yuan)，经纪机构优先推(tui)售旧(jiu)房，旧(jiu)房售出后完成(cheng)新房交易。若旧(jiu)房未(wei)在约定期(qi)限(xian)内(nei)售出，则无(wu)条(tiao)件(jian)“退房退款”），同(tong)样(yang)“置换”意义大于实际的(de)保障住(zhu)房优化供给意义。

针对(dui)的(de)也(ye)仅是嘉定、松江、青浦、奉(feng)贤、临港五(wu)大新城的(de)新房，更多是定向去(qu)外环外区域的(de)库存。

相比收储用于保障性住(zhu)房，更多是经济渠(qu)道协助出售旧(jiu)房，还算不上真(zhen)正意义上的(de)“收储”。

而(er)去(qu)年6月9日，上海闵房集团发布公告，收购位于闵行南部地区满足现房交付条(tiao)件(jian)、产权清晰无(wu)纠纷、房源(yuan)集中且面积超(chao)过7500平方米的(de)商品房用作保障性租赁房，收购价格以房源(yuan)评(ping)估价值为准(zhun)，但也(ye)仅限(xian)于新建住(zhu)宅。

直到去(qu)年12月，针对(dui)二手(shou)房的(de)收储才有实质性推(tui)进，上海的(de)区属国企(qi)奉(feng)发集团推(tui)出住(zhu)房“以旧(jiu)换新”活动，计划在南桥试点收购50套二手(shou)房，但置换也(ye)针对(dui)的(de)是奉(feng)贤旗(qi)下(xia)的(de)新房项目(mu)，侧重的(de)意义在于“置换”，名额及范围可选灵活度不算高(gao)。

所以，如(ru)今上海实质性启(qi)动收购二手(shou)住(zhu)宅作为保障性住(zhu)房，才算“沪九条(tiao)”真(zhen)正贯彻落地。

为什么开始收储二手(shou)房作为保障性租赁住(zhu)房？

一方面，真(zhen)正反映市场真(zhen)实情况的(de)是二手(shou)房，而(er)非新房。新房往往受开发商、土(tu)地政(zheng)策(ce)、销售策(ce)略等多重非市场因素(su)影(ying)响，不能更直观(guan)反映市场的(de)价格、情绪等。

另一方面，从经过陆(lu)陆(lu)续续的(de)楼市支持政(zheng)策(ce)可以看到，上海的(de)二手(shou)住(zhu)宅虽然成(cheng)交量进入平稳(wen)阶(jie)段，但价格仍在调整，收储的(de)价格相比过去(qu)也(ye)更便宜。

根据国家统(tong)计局公布的(de)70个大中城市商品住(zhu)宅销售价格变(bian)动情况，可以看到上海近8个月二手(shou)住(zhu)宅销售价格指数(shu)环比连续低于100。

这也(ye)是上海可以推(tui)开二手(shou)房收储的(de)根本原因。

作为楼市的(de)头部城市，官宣收储二手(shou)房作为保障性住(zhu)房，对(dui)市场而(er)言无(wu)异于扔出一颗深(shen)水鱼雷。

要知(zhi)道，其(qi)他城市绝大部分的(de)收储动作，还只是针对(dui)新房住(zhu)宅，或者收储范围放宽至一些公寓、商业、厂房等。

对(dui)个人二手(shou)住(zhu)宅进行收储并用于保障性住(zhu)房的(de)城市并不多。

即使出现了(le)，也(ye)还只是如(ru)青岛(dao)、杭州等一线以外的(de)城市，试点也(ye)仅试点一定的(de)收储数(shu)量及范围。

如(ru)青岛(dao)，去(qu)年4月官宣仅收储1200套房龄不超(chao)过20年产权清晰且周边交通及配(pei)套完善的(de)二手(shou)住(zhu)宅作为保障房，前提是被收购房屋的(de)业主须同(tong)步购买新房，新房面积要大于二手(shou)房面积，或总价格高(gao)于二手(shou)住(zhu)房的(de)收购总价格。

如(ru)杭州富阳区，今年1月25日，开展(zhan)“以旧(jiu)换新”试点，在富春街道、鹿山街道、银(yin)湖街道三个街道收储200套2010年12月31日前建成(cheng)，且房屋使用功能完整、房屋关系无(wu)纠纷、面积144平方米以内(nei)的(de)二手(shou)住(zhu)宅作为保障房。

还以换购券作为补贴(tie)，为收购价的(de)5%，最高(gao)不超(chao)过10万元。

所以，上海二手(shou)住(zhu)宅实质性收储，更具有风向标意义

这就意味着，其(qi)他城市也(ye)很快会迅速铺开二手(shou)住(zhu)宅的(de)收储。

一石多鸟稳(wen)楼市

这对(dui)于上海楼市而(er)言，可以说(shuo)是迄今为止最大的(de)杀招，能够真(zhen)正颠覆当下(xia)的(de)上海楼市。

开启(qi)二手(shou)收储，可谓一石多鸟。

首先，收储后用作保障房，不仅可以节省公租房的(de)建设成(cheng)本以及城市土(tu)地占用成(cheng)本，还解决了(le)新市民、青年群体等的(de)住(zhu)房问题，为城市发展(zhan)留住(zhu)更多的(de)人才。

其(qi)次，二手(shou)房收储后也(ye)会间接催生出一定的(de)置换需求，有助于开发商的(de)新房进一步去(qu)库存。

第三也(ye)能间接托底上海楼市的(de)价格。

虽然仅仅是浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区，但这几个区作为上海发展(zhan)的(de)老(lao)城区，城区内(nei)现存大量的(de)“老(lao)破小”。

而(er)这些“老(lao)破小”，目(mu)前面临两个最大的(de)问题，一是拆也(ye)不好拆，二是价格暂时也(ye)未(wei)有企(qi)稳(wen)的(de)迹象。

老(lao)旧(jiu)小区的(de)拆迁成(cheng)本，已经非常高(gao)。如(ru)上海黄浦区北京(jing)东路永(yong)华大楼，房屋征收评(ping)估均价达到95110元/㎡，一经公布就成(cheng)为上海旧(jiu)改动迁评(ping)估价格新高(gao)的(de)代表。

若以当下(xia)的(de)市场情况收购，加(jia)上装修后出租覆盖运营成(cheng)本，未(wei)来通过原拆原建方式改造老(lao)旧(jiu)社区，那么动迁成(cheng)本不仅可以节约大量的(de)安置补偿，也(ye)能节约大量的(de)过渡费用。

但如(ru)今上海二手(shou)房处于一个“摸(mo)黑”阶(jie)段。

去(qu)年8月14日后，上海二手(shou)房中介交易平台不再对(dui)外展(zhan)示历史成(cheng)交价格，对(dui)市场而(er)言，价格的(de)感知(zhi)也(ye)更脆弱了(le)。

而(er)收储意味着会有一个“合理的(de)市场收储价格”。

若二手(shou)房的(de)市场价低于“收储价”，那么二手(shou)房业主宁愿将房子转让给政(zheng)府；也(ye)不会继续贱卖房子。

这就像当初(chu)的(de)二手(shou)房指导价，给市场提供一个参考。

过于高(gao)于指导价的(de)，则要慎重。如(ru)今是过于低于收购价的(de)，这种情况不太可能会出现了(le)。再低的(de)话，不如(ru)就卖给政(zheng)府，而(er)不卖给市场。

那么，市场上的(de)二手(shou)住(zhu)宅就不用再担心被过低地压价。这就无(wu)形中给上海的(de)二手(shou)住(zhu)宅提供一个托底作用。

既然要收储，就要解决两个核心问题，一是钱(qian)从哪里(li)来？二是如(ru)何平衡成(cheng)本？

所以，现在政(zheng)策(ce)落地，大家最关心的(de)是，这个收储价格如(ru)何确定。

首先关于收购的(de)钱(qian)从哪里(li)来，参考青岛(dao)的(de)做法是“收购资金可办理银(yin)行贷款，首付款由实施(shi)主体自筹，剩(sheng)余部分由商业银(yin)行贷款提供。财(cai)政(zheng)部门对(dui)实施(shi)主体给予每套3万元的(de)一次性收购补助和每年2%的(de)收购贷款贴(tie)息（最长不超(chao)过5年），由市财(cai)政(zheng)和新建商品住(zhu)房辖区财(cai)政(zheng)共同(tong)承担，其(qi)中：一次性收购补助由市财(cai)政(zheng)负担，贷款贴(tie)息由新建商品住(zhu)房辖区财(cai)政(zheng)负担”。

也(ye)就是自筹+政(zheng)府财(cai)政(zheng)补贴(tie)。

而(er)政(zheng)府财(cai)政(zheng)补贴(tie)源(yuan)于结构性货币政(zheng)策(ce)工具，如(ru)专项债(zhai)券。

其(qi)次如(ru)何确定收购价，按照其(qi)他先行的(de)城市对(dui)二手(shou)房收储的(de)规则，要么参考同(tong)地段可售保障性住(zhu)房重置的(de)价格，也(ye)就是市场价的(de)3-6折，要么参考当地城市的(de)租金回报(bao)率水平核算收购价格。

又或者是以市场实际的(de)评(ping)估价收购，青岛(dao)的(de)收购价就是以3家专业房地产评(ping)估机构进行市场价格评(ping)估，选取排序中间的(de)评(ping)估值作为房屋交易价格与换房人进行协商确定最终(zhong)的(de)收购价。

但无(wu)论采用何种价格确定收购价格，都(dou)要符合保障性住(zhu)房保本微利的(de)原则进行收储，保障后期(qi)的(de)运营。

目(mu)前，诸葛找房数(shu)据显示，上海二手(shou)房有效(xiao)挂(gua)盘量约为126867套。

作者 | 醉酒大鲨鱼